Hvordan søke om byggetillatelse i ettertid

BYGNINGSRETT | HVORDAN SØKE OM TILLATELSE I ETTERTID

Advokat Joakim Stensland

 

Har du gjort arbeider på boligen din eller annen fast eiendom som er søknadsplikt etter plan- og bygningsloven, har du utført arbeidene ulovlig. Det kalles et ulovlig byggetiltak. Du har mulighet til å søke om tillatelse i ettertid og får du arbeidene godkjent blir tiltaket lovlig, men avslås søknaden må tiltaket tilbakeføres til sist godkjente situasjon. Loven stiller strengere krav til dokumentasjon når du søker om tillatelse til et tiltak i ettertid enn om du søker på forhånd.

 

Du kan søke selv om mindre tiltak

Du kan søke selv om tillatelse til arbeidene du har utført om disse er såkalte mindre tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-4 jf. byggesaksforskriften (SAK10) § 3-1. Som eksempel på mindre tiltak er riving av en ikke bærende vegg (lettvegg), her trenger du ikke å bruke snekker, murer eller andre fagpersoner og foretak. Det er derfor viktig at du sjekker om arbeidene du har utført faller innenfor lovens ordlyd, «mindre tiltak,» for da kan du selv stå ansvarlig for prosjektet og sende inn søknaden.

 

Søknadspliktige tiltak - må bruke en uavhengig ansvarlig søker

For alle andre tiltak enn såkalte mindre tiltak som beskrevet over må du ha en ansvarlig søker som sender inn søknaden for deg. Det vil typisk være en bygningsingeniør, rørlegger, arkitekt, entreprenørfirma eller liknende. Hvilke tiltak som er søknadspliktige følger av plan- og bygningsloven §§ 20-1 og 20-3. Dette vil typisk være mer komplekse arbeider som for eksempel riving av bærevegg, hull i brannskille og branntetting. Den ansvarlige søker må stå som ansvarlig for de utførte arbeidene i søknaden som sendes inn. Imidlertid kan den ansvarlige søkeren ikke være en av de som har hjulpet deg med selve arbeidene, vedkommende må være uavhengig og ikke tidligere ha hatt befatning med disse. Dette kan ofte by på problemer for tiltakshaver fordi det er mange som kvier seg for å stå ansvarlige for arbeider de selv ikke har utført i en søknad.

 

Ansvarlig søker skal sende inn søknaden samt dokumentasjon til bygningsmyndigheten i den kommune eiendommen ligger. Krav til dokumentasjon for søknadspliktige tiltak framgår av byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 5. Videre skal ansvarlig søker sikre at de utførte arbeidene er i henhold gjeldende regelverk som er fastsatt i lover, forskrifter og kommunale bestemmelser og vedtak.

 

Krav om ansvarlig foretak for prosjektering, uavhengig kontroll av prosjekteringen og ansvarsrett

Når du skal søke i ettertid om tillatelse til allerede utførte arbeider er det et krav at du engasjerer et ansvarlig foretak for prosjektering samt krav om uavhengig kontroll av prosjekteringen.

 

Ansvarlig prosjekterende har til oppgave å beskrive bygningsmetode og gjøre eventuelle beregninger i forhold til for eksempel fjerning av bærevegger, støttemurer eller andre sentrale bygningselementer.

 

I byggesaker som krever tiltaksklasse 3 eller er omfattende vil det som regel kreves uavhengig kontroll også av selve prosjekteringen. Krav til foretak som skal gjennomføre uavhengig kontroll fremgår for øvrig av byggesaksforskriften (SAK10) § 14-1. Det følger av bestemmelsen at foretak som utfører kontroll må være juridisk, økonomisk og personlig uavhengig av de øvrige foretakene som er oppført i søknaden.

 

På den måten skal ansvarlig prosjekterende kunne avdekke om arbeidene som er gjort er utført forsvarlig i forhold til dennes anbefalte prosjektering. Kommer ansvarlig prosjekterende frem til at det må gjøres bygningsmessige endringer fordi arbeidene ikke er utført i henhold til prosjekteringen må du i leie inn et ansvarlig utførende foretak for å gjøre arbeidene på nytt.

 

Videre må de ansvarlige foretakene erklære ansvarsrett.

 

Krav om uavhengig kontroll av utførelse

Arbeidene det skal søkes om skal til slutt kontrolleres gjennom uavhengig kontroll av utførelse. Kravet er absolutt og en gjennomgang av arbeidene skal sikre at de er i henhold til bygningsmessige krav i lover og forskrifter samt kommunale bestemmelser og vedtak.

 

Uavhengig kontroll av utførelse innebærer at den kontrollerende må gjennomføre en kontroll etter at arbeidene er avsluttet. Videre skal det utarbeides dokumentasjon på kontrollen som viser hvordan kontrollen er utført. I forhold til lukkede konstruksjoner innebærer det at en blir nødt til åpne opp, bore hull i vegger, tak eller lignende for å få gjennomført kontrollen. Dokumentasjonen på kontrollen skal utarbeides som en tilstandsrapport. Tilstandsrapporten skal konkludere at arbeidene samsvarer med prosjekteringen fra ansvarlig prosjekterende og det gjeldende bygningsmessige bestemmelser.

 

Tilleggsgebyr ved ulovlige tiltak

Du ilegges et tilleggsgebyr på 50 prosent i tillegg til det ordinære gebyret for det du søker om.

 

Ferdigattest

Ansvarlig søker for byggesaken må avslutningsvis sende inn søknad om ferdigattest.

 

Ta kontakt med advokat

Jeg kan bistå deg i enhver fase av søknaden din og gi deg råd og veiledning om hvordan du bør gå frem for å søke om tillatelse av et ulovlig tiltak i ettertid.